Odrolnienie to przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną. Jak wygląda procedura odrolnienia...
W wycenie nieruchomości stosuje się m.in. podejście mieszane, w którym wyróżnia się trzy metody wyceny:
Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane w obrębie obiektu budowlanego polegające na:
Poniżej opisano zasady stosowania metody pozostałościowej oraz poszczególne etapy wyceny realizowanej przy zastosowaniu tej metody.
Wartość rynkową nieruchomości w metodzie pozostałościowej określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu w/w robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych uzgodniło zasady dobrej praktyki w zakresie stosowania metody pozostałościowej do określania wartości nieruchomości. Zasady te zostały przedstawione w Nocie Interpretacyjnej “Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości”. Nota ta NIE jest przepisem prawa, ale przedstawia ogólnie przyjęte przez środowisko branżowe zasady stosowania metody pozostałościowej do określania wartości rynkowej nieruchomości.
Zgodnie z w/w notą metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającym w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
Metodę pozostałościową najczęściej stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego. Metodę pozostałościową stosuje się również do wyceny jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym.
Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, która podlega wycenie.
Stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku.
Metoda pozostałościowa wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia założeń dotyczących rynku nieruchomości, procesu rozwojowego i rynku finansowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien zachować szczególną ostrożność w przyjmowaniu założeń. Nawet niewielkie zmiany w danych wejściowych do wyceny mogą, po skumulowaniu, mieć znaczący wpływ na określaną wartość nieruchomości. Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać uzasadnione.
W szczególnych przypadkach metoda pozostałościowa może być także stosowana do określania odrębnej wartości gruntu bez uwzględniania jego części składowych.
Przy stosowaniu metody pozostałościowej wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem. W obliczeniach uwzględnia się zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji. W przypadku etapowania rozwoju należy w obliczeniach uwzględnić liczbę etapów, czas ich realizacji, oraz poziom dochodów i kosztów w poszczególnych etapach.
Przy stosowaniu metody pozostałościowej mogą być wykorzystywane elementy innych podejść: porównawczego, dochodowego i kosztowego.
Przy stosowaniu metody pozostałościowej wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji.
W metodzie pozostałościowej stosowanej do wyceny nieruchomości wyróżnić można następujące etapy określania wartości:
Wartość nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju należy określić przy założeniu, że rozwój ten ukończony jest w dniu wyceny, według cen i warunków rynkowych panujących w dniu wyceny. Istotne jest przy określaniu wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK) uwzględnienie równowagi popytowo-podażowej rynku i wpływu zakładanego rozwoju na zmiany tej równowagi.
W przypadku niektórych inwestycji, takich jak np. mieszkaniowe, wartość nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju stanowić może suma wartości poszczególnych samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia.
W przypadku niektórych inwestycji niezbędnym może być określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK) przy użyciu różnych podejść i metod.
Wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju nazywana jest również wartością przyszłą nieruchomości.
Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), na które składają się m.in. na:
Sposób agregacji i prezentacji kosztów może być dostosowany do rodzaju inwestycji, rodzaju nieruchomości i projektu objętego rozwojem.
Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny jest od rodzaju inwestycji . Dodatkowo zysk ten stanowi, w szczególności, wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny.
Przyjmuje się zysk inwestora, zgodnie z aktualną praktyką na rynku może być określony jako procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem (KR) lub wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (WK). Powyższe nie wyklucza stosowania innych kryteriów określania zysku, stosownie do zachowania rynku w danym okresie i rodzaju projektu.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości (WR) jako różnicy wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.
Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.
W trakcie sporządzania wyceny metodą pozostałościową może wystąpić konieczność skorzystania przez rzeczoznawcę majątkowego z pomocy odpowiednio wykwalifikowanych ekspertów przy określaniu danych wejściowych do wyceny. Współpraca ekspercka może dotyczyć takich danych jak np.: rynkowe koszty inwestycji czy wielkości poszczególnych powierzchni określane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, planów miejscowych i innych.
Ze względu na wrażliwość metody pozostałościowej na zmiany parametrów wejściowych zaleca się wykorzystywanie gotowych cenników kosztów budowlanych tylko informacyjnie. W każdym przypadku konieczne jest oparcie się na badaniach rynku budowlanego, właściwego dla danego rodzaju inwestycji.
Zasad wyceny przedstawionych w Nocie Interpretacyjnej “Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości”. nie należy traktować, jako jedynych możliwych sposobów wyceny nieruchomości przy zastosowaniu metody pozostałościowej. Ponadto prezentowane rozwiązania mogą nie obejmować wszystkich sytuacji z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny. Zastosowane odstępstwa należy jednoznacznie wskazać i uzasadnić. Nie są dopuszczalne odstępstwa od noty powodujące niezgodność z przepisami prawa i standardami zawodowymi.
Więcej o metodach stosowanych w podejściu mieszanym dowiesz się w artykule „Podejście mieszane w wycenie nieruchomości”.
Odrolnienie to przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną. Jak wygląda procedura odrolnienia...
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić...
Wycenę nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Do określenia wartości nieruchomości stosuje się różne...
Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. Podczas oględzin nieruchomości...