Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego...
Wycena nieruchomości dla potrzeb odrolnienia działki
czyli jak zmniejszyć opłaty za odrolnienie?
Temat odrolnienia gruntu był poruszany już we wcześniejszych publikacjach:
- Odrolnienie działki – procedura krok po kroku w publikacji tej poruszony został temat poszczególnych etapów odrolnienia gruntów. W artykule znajdują się również odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania w temacie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
- Jakie są koszty odrolnienia działki? – tutaj został poruszony temat kosztów wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Szczegółowo opisano wszystkie koszty odrolnienia: od tych najmniejszych związanych z załącznikami do wniosku po te najbardziej dotkliwe jak jednorazowa należność oraz opłaty roczne. W publikacji znajduje się odpowiedź na pytanie: czy możliwe jest bezpłatne odrolnienie gruntu?
Tym razem, temat odrolnienia zostanie opisany z perspektywy wyceny nieruchomości. Co jedno ma wspólnego z drugim? Otóż bardzo dużo i w bardzo istotnym aspekcie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej tj. kosztów odrolnienia i zmniejszenia opłat za odrolnienie.
Dokumenty w procesie odrolnienia
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z przygotowaniem odpowiednich dokumentów. Jednym z ważnych dokumentów w procesie odrolnienia jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy to sporządzona na piśmie wycena nieruchomości. Dokument ten sporządza rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami zawodowymi. W publikacji: kim jest i co robi rzeczoznawca majątkowy? dowiesz się więcej na temat tego zawodu.
Sprawdź jakie inne dokumenty należy przygotować dla potrzeb odrolnienia i jaki jest ich koszt.
Operat szacunkowy a odrolnienie
W operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb wyłączenia gruntu z produkcji rolnej określa się wartość działki objętej inwestycją. Operat taki jest bardzo istotnym elementem procedury odrolnienia działki, ponieważ może wpłynąć na brak należności do opłacenia lub znaczne jej zmniejszenie. Wynika to z przepisów prawa, a dokładniej z art. 12 pkt. 6 Ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis mówi, że należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Natomiast wartość gruntu, o której mowa w ustawie, oblicza rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Informację co to jest jednorazowa należność za odrolnienie działki oraz jakie są inne koszty związane z tym procesem opisano w artykule: jakie są koszty odrolnienia działki?
Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.
Jak wycenia się nieruchomość dla potrzeb odrolnienia?
Wskazówki dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla potrzeb odrolnienia gruntu znajdują się we wcześniej wspomnianym art. 12 pkt. 6 Ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Rozłóżmy ten przepis na czynniki pierwsze:
- „Należność pomniejsza się o wartość gruntu (…)” – szczegółowy opis jak oblicza się wysokość jednorazowej należności opisano w publikacji: jakie są koszty odrolnienia działki? Poniżej przedstawiono grafikę, informującą jakie są stawki według których nalicza się jednorazową należność.
- „(…) ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami (…)” – co oznacza, że należy określić wartość rynkową gruntu opierając się o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zgodnie z art. 151 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
- „(…) w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.” – fragment ten wskazuje na jaką datę należy określić wartość rynkową działki. Nie jest to dzień zlecenia operatu, ani dzień wykonania operatu, a dzień faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej następuje w momencie rozpoczęcia inwestycji. Za dzień rozpoczęcia inwestycji przyjmuje się dzień rozpoczęcia budowy odnotowany w dzienniku budowy.
Podejście i metoda wyceny dla potrzeb odrolnienia gruntu
Przepisy prawa przewidują różne sposoby wyceny zebrane w tzw. podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości, o których można przeczytać w artykule: jak wycenia się nieruchomość?
Wyboru sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę:
- cel wyceny
- rodzaj nieruchomości
- położenie nieruchomości
- przeznaczenie w planie miejscowym
- stan nieruchomości
- dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych
Biorąc zatem pod uwagę, że dla potrzeb wyłączenia gruntu z produkcji rolnej należy określić wartość rynkową gruntu według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości najbardziej odpowiednie wydaje się podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na obliczeniu wartości nieruchomości zakładając, że wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego tj. transakcji kupna-sprzedaży na zasadach rynkowych. Ceny te koryguje się ze względu na różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównania, a nieruchomością wycenianą. W wycenie uwzględnia się również trend czasowy czyli zmianę cen w czasie. Więcej o podejściu porównawczym i metodach stosowanych w ramach tego podejścia przeczytasz w publikacji:na czym polega podejście porównawcze w wycenie nieruchomości? A także Metoda porównywania parami w podejściu porównawczym oraz Metoda korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym.
Więcej o odrolnieniu dowiesz się w publikacjach:
Czytaj także...
Jak wycenia się nieruchomość?
Wycenę nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Do określenia wartości nieruchomości stosuje się różne...
Metoda kosztów likwidacji w wycenie nieruchomości
Metodę kosztów likwidacji stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli części składowe...
Czy studia podyplomowe „wycena nieruchomości” są potrzebne żeby zostać rzeczoznawcą majątkowym?
Obowiązek, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości nie dotyczy osoby, która...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz