Jaka jest minimalna suma i zakres ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego? Przedsiębiorca prowadzący...
W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną i metodę zysków. W obu metodach można zastosować jedną z dwóch technik wyceny:
Poniżej opisano zasady stosowania techniki dyskontowania strumieni dochodów (ang. DCF – Discounted Cash Flow) w wycenie nieruchomości.
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych i możliwych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.
Liczba lat prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się:
Zgodnie z Notą interpretacyjną “Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości” technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.
Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie osiągania dochodu.
W technice dyskontowania strumieni dochodów stosowanej w metodach zysku i inwestycyjnej mieszących się w podejściu dochodowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości. Wartość ta określana jest jako suma zdyskontowanych dochodów operacyjnych netto w poszczególnych latach powiększona o wartość rezydualną nieruchomości.
Technika dyskontowania strumieni dochodów – wzór:
Zasad wyceny przedstawionych w Nocie interpretacyjnej “Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości” nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia dochodowego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.
Jaka jest minimalna suma i zakres ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego? Przedsiębiorca prowadzący...
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę...
Odpowiednio sporządzona wycena nieruchomości dla potrzeb odrolnienia może znacznie obniżyć opłaty z...
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego...