Blog

Na czym polega podejście porównawcze w wycenie nieruchomości?

Poniżej opisane wytyczne i zasady do stosowania w podejściu porównawczym opracowane zostały na podstawie zapisów:

W/w Nota nie jest przepisem prawa, ale przedstawia i określa ogólnie przyjęte przez środowisko rzeczoznawców majątkowych zasady dobrej praktyki i warunki stosowania podejścia porównawczego.

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość danej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego tj. transakcji kupna-sprzedaży na zasadach rynkowych.  Ceny te koryguje się ze względu na cechy różnicujące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu tzw. trend czasowy.

W podejściu porównawczym określa się wartość rynkową nieruchomości

podejście porównawcze w wycenie nieruchomości, porównywanie parami domów

Kiedy stosuje się podejście porównawcze?

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są:

  • ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej
  • warunki dokonania transakcji
  • cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. 

Co to jest nieruchomość podobna?

Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:

  • położenie
  • stan prawny
  • przeznaczenie
  • sposób korzystania
  • inne cechy wpływające na jej wartość.

Do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Rynek nieruchomości podobnych

Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny określa właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę:

  • przedmiot wyceny
  • zakres wyceny
  • cel wyceny
  • dostępność danych.

Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych (atrybutów), zwanych cechami rynkowymi.

Określenie rynku nieruchomości podobnych

Określenie rynku polega na przedstawieniu w szczególności:

  • rodzaju rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych itp.)
  • obszaru rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina)
  • okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok)
  • informacje o popycie i podaży (w tym oferty)
  • potencjał rozwojowy
  • inne czynniki ekonomiczne uznane przez rzeczoznawcę majątkowego za istotne.

Cechy rynkowe nieruchomości

Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych (atrybutów), zwanych cechami rynkowymi.

Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in.:

  • lokalizacja np. położenie względem centrum miasta
  • właściwości fizyczne np. wielkość, powierzchnia, 
  • właściwości techniczno-użytkowe np. stan techniczny, standard
  • właściwości prawne np. rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste) 

Cechy rynkowe wpływają w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. 

Wagi cech rynkowych

Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. 

Wagą cechy może być jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. 

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

  • wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
  • analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
  • badanie i / lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
  • inny wiarygodny sposób. 

Ceny transakcyjne

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być cała nieruchomość. 

Metody wyceny stosowane w podejściu porównawczym

W podejściu porównawczym stosuje się następujące metody wyceny nieruchomości:

Metoda porównywania parami

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z minimum trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. 

Tutaj przeczytasz więcej o metodzie porównywania parami. 

Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Tutaj przeczytasz więcej o metodzie korygowania ceny średniej. 

Metoda analizy statystycznej rynku

Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych

Metoda analizy statystycznej rynku jest metodą bardzo rzadko stosowaną. Zdarza się, że część instytucji do których kierowane są operaty szacunkowe nie akceptuje tej metody wyceny, mimo że zgodnie z przepisami prawa wyboru podejście, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o czym przeczytasz w artykule „Jak wycenia się nieruchomość?”

Czytaj także...

Zapraszam do współpracy

Zadzwoń
lub napisz