Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość danej...
Jak przebiega wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości to proces w którym rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości. Przebieg wyceny można podzielić na kilka etapów, które zostały opisane i wyjaśnione w dalszej części artykułu.
Etapy wyceny nieruchomości
Proces wyceny nieruchomości można podzielić na następujące etapy:
- Kontakt z rzeczoznawcą majątkowym
- Ustalenie kosztu i terminu wyceny
- Dostarczenie dokumentów
- Oględziny nieruchomości
- Wykonanie operatu szacunkowego
- Przekazanie wyceny
W dalszej części szczegółowo opisano wyżej wymienione etapy.
Kontakt z rzeczoznawcą majątkowym
W pierwszej kolejności należy znaleźć osobę, która wykona potrzebną nam wycenę nieruchomości. Osoba wykonująca wyceny nieruchomości to rzeczoznawca majątkowy. W artykule „Kim jest i co robi rzeczoznawca majątkowy?” dowiesz się kto może zostać rzeczoznawcą, jakie są obowiązki rzeczoznawcy oraz co robi rzeczoznawca.
Szukając osoby która wykona wycenę należy zwrócić uwagę, aby był to rzeczoznawca z uprawnieniami zawodowymi. Jest to istotne, ponieważ tylko rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami zawodowymi może leganie, zgodnie z polskim prawem, określać wartość nieruchomości. Mało tego, tytułem „rzeczoznawca majątkowy” może posługiwać się tylko osoba, która uzyskała takie uprawnienia, ponieważ nazwa zawodu podlega ochronie prawnej. W artykule „Czy studia podyplomowe -wycena nieruchomości są potrzebne żeby zostać rzeczoznawcą majątkowym?” są opisane warunki konieczne do uzyskania wspomnianych wcześniej uprawnień. Poza kilkoma wyjątkami, są to między innymi: studia podyplomowe z wyceny nieruchomości, praktyka zawodowa pod okiem innego rzeczoznawcy majątkowego oraz dwuetapowy egzamin państwowy.
Rzeczoznawcę majątkowego można znaleźć z polecenia znajomych, które zlecały wycenę nieruchomości w ostatnim czasie. Odpowiedniej osoby można szukać również w internecie. Pamiętaj jednak, żeby był to doświadczony rzeczoznawca, który dobrze wykona wycenę i będzie umiał sobie poradzić z wyceną każdej nieruchomości, również nietypową. Doświadczony rzeczoznawca będzie umiał się odnaleźć w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość jest wynajmowana lub jest przedmiotem konfliktu między stronami, a także w różnych innych trudnych sytuacjach. Jeżeli szukasz doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego do wyceny swojej nieruchomości skontaktuj się ze mną, a pomogę w tej kwestii samodzielnie lub jeżeli nieruchomość położona jest poza obszarem mojego działania pomogę znaleźć odpowiedniego rzeczoznawcę majątkowego z lokalnego rynku.
Ustalenie kosztu i terminu wyceny
W poprzednim etapie wyceny został znaleziony odpowiedni rzeczoznawca majątkowy, który wykona wycenę nieruchomości. Kolejnym etapem wyceny jest ustalenie kosztu wyceny i terminu jej realizacji. Dobrą praktyką jest ustalenie kosztu wyceny przed wykonaniem zlecenia. Cena operatu szacunkowego nie powinna zależeć od wartości nieruchomości, a głównym czynnikiem wpływającym na koszt wyceny jest niezbędny nakład pracy rzeczoznawcy. Innym czynnikiem branym pod uwagę przy ustalaniu ceny operatu jest stopień skomplikowania wyceny. Im trudniejsza wycena i bardziej skomplikowany stan prawny nieruchomości tym cena operatu szacunkowego jest wyższa. Wymienione wcześniej czynniki tj. nakład pracy i stopień skomplikowania wyceny są zależne od m.in. od celu wyceny, rodzaju i wielkości nieruchomości, struktury powierzchni, stanu prawnego, dostępnej dokumentacji, kosztów związanych z wykonaniem wyceny. Koszt wyceny powinien uwzględniać wszystkie etapy pracy rzeczoznawcy.
Tutaj możesz zapoznać się z moim cennikiem wycen. Należy zaznaczyć, że koszt wyceny zawsze ustalam indywidualnie, a podane w cenniku kwoty są orientacyjne.
Co do terminu wyceny to tak jak w przypadku ceny, jest on zależny od nakładu pracy i poziomu skomplikowania wyceny. Termin ustalany jest indywidualnie a przeważnie wynosi od 3 do 5 dni. W bardziej pracochłonnych wycenach może wynosić do 2-4 tygodni.
Dostarczenie niezbędnych dokumentów
Wycenę nieruchomości wykonuje się w oparciu o wiarygodne dane dotyczące tej nieruchomości, które pochodzą z różnych dokumentów. Przed wykonaniem prac związanych z wyceną nieruchomości należy skompletować dokumenty związane z nieruchomością, które będą niezbędne do sporządzenia operatu
Mieszkanie (prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
- Numer księgi wieczystej lokalu (jeżeli została założona)
- Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i braku księgi wieczystej)
- Podstawa nabycia nieruchomości np. akt notarialny kupna nieruchomości, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku, przydział lokalu
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana)
- Wypis z kartoteki lokalu
Dom (również te w budowie)
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Wypis z rejestru gruntów
- Podstawa nabycia nieruchomości tj. akt notarialny zakupu nieruchomości, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku,
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana)
- Mapa (kopia mapy ewidencyjnej lub kopia mapy zasadniczej)
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)
- Pozwolenie na budowę
- Projekt architektoniczno-budowlany (ostateczna wersja z naniesionymi zmianami)
- Kosztorys budowy
- Zaświadczenie o zgłoszeniu zakończenia budowy / pozwolenie na użytkowanie
Działka budowalna
- Numer księgi wieczystej działki
- Wypis z rejestru gruntów
- Podstawa nabycia nieruchomości tj. akt notarialny zakupu nieruchomości, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku,
- Mapa (kopia mapy ewidencyjnej lub kopia mapy zasadniczej)
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana
Lokal użytkowy
- Numer księgi wieczystej lokalu
- Podstawa nabycia nieruchomości np. akt notarialny kupna nieruchomości, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana)
- Wypis z kartoteki lokalu
- Umowa najmu
Budynek komercyjny (również w budowie)
- Numer księgi wieczystej nieruchomości
- Wypis z rejestru gruntów
- Podstawa nabycia nieruchomości np. akt notarialny zakupu nieruchomości,
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana)
- Mapa (kopia mapy ewidencyjnej lub kopia mapy zasadniczej)
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)
- Pozwolenie na budowę
- Projekt architektoniczno-budowlany (ostateczna wersja z naniesionymi zmianami) lub inwentaryzacja obiektu,
- Kosztorys budowy
- Pozwolenie na użytkowanie
- inne np. decyzja o opłacie z tytułu UW, kopia polisy ubezpieczeniowej, deklaracja podatku od nieruchomości, wykaz rocznych kosztów utrzymania nieruchomości, umowy najmu, inne dane finansowe, książka obiektu, przeglądy okresowe…
Działka inwestycyjna
- Numer księgi wieczystej działki
- Wypis z rejestru gruntów
- Podstawa nabycia nieruchomości np. akt notarialny zakupu nieruchomości,
- Mapa (kopia mapy ewidencyjnej lub kopia mapy zasadniczej)
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli została wydana)
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeżeli została podpisana)
- inne
Oględziny nieruchomości
Jednym z ważnych etapów wyceny jest wykonanie oględzin nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości, zakresu wyceny oraz dostępnych dokumentów oględziny poszczególnych nieruchomości mogą nieznacznie różnić się od siebie. Etap oględzin nieruchomości jest nieodzownym elementem procesu wyceny nieruchomości. W ustalonym wcześniej terminie rzeczoznawca majątkowy przyjeżdża na nieruchomości, która ma być przedmiotem wyceny. Rzeczoznawca zaznajamia się z nieruchomością na zasadzie “od ogółu do szczegółu”.
O oględzinach nieruchomości szczegółowo przeczytasz w artykule „Oględziny nieruchomości”.
Wykonanie operatu szacunkowego
Kolejnym etapem wyceny jest wykonanie operatu szacunkowego lub raportu z wyceny, który będzie zawierał opis przedmiotu wyceny, analizę rynku jak również obliczoną wartość. Szczegółowe informacje o operacie szacunkowym uzyskasz w artykule „Operat szacunkowy”.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) Określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) Określenie celu wyceny;
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3) Podstawę formalną wyceny nieruchomości
4) Źródła danych o nieruchomości;
5) Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, w tym data oględzin nieruchomości;
6) Opis stanu nieruchomości;
7) Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
8) Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
9) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
10) Wynik wyceny – przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
11) Klauzule – w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
12) Załączniki – do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
13) Podpis rzeczoznawcy majątkowego –operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.
Przekazanie wyceny
Po wykonaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy przekazuje klientowi gotowy operat szacunkowy. Przekazanie operatu powinno nastąpić w uzgodnionym na początku terminie, chyba, że w trakcie realizacji zlecenia ujawnione zostały czynniki, które wpłynęły na czas realizacji wyceny.
Najczęściej wycena przekazywana jest klientowi osobiście w biurze wyceny, jednak coraz częściej spotyka się praktykę wysyłania operatu pocztą lub kurierem. Dodatkowo czasami wysyła się skan operatu szacunkowego na maila. Postęp cyfryzacji wielu usług umożliwia wykonanie operatu szacunkowego również w wersji elektronicznej. W takiej sytuacji operat podpisany zostaje kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
W przypadku wycen realizowanych w moim biurze kwestię przekazania operatu pozostawiam do decyzji Klienta (odbiór osobisty, poczta, kurier, skan). Realizuję również wyceny w formie elektronicznej z podpisem elektronicznym. Skontaktuj się ze mną jeżeli masz pytania dotyczące przekazania operatu.
Czytaj także...
Metoda kosztów likwidacji w wycenie nieruchomości
Metodę kosztów likwidacji stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli części składowe...
Cele wyceny czyli po co wycenia się nieruchomości?
Po co wycenia się nieruchomości? Jakie są cele wyceny nieruchomości? Najczęściej spotykanym...
Metoda zysków w podejściu dochodowym
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić...
Zapraszam do współpracy
Zadzwoń
lub napisz