Poniżej opisane wytyczne i zasady do stosowania w podejściu porównawczym opracowane zostały na podstawie zapisów:
- Ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Noty interpretacyjnej „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”,
W/w Nota nie jest przepisem prawa, ale przedstawia i określa ogólnie przyjęte przez środowisko rzeczoznawców majątkowych zasady dobrej praktyki i warunki stosowania podejścia porównawczego.
Podejście porównawcze
Kiedy stosuje się podejście porównawcze?
Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są:
- ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej
- warunki dokonania transakcji
- cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie.
Co to jest nieruchomość podobna?
Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:
- położenie
- stan prawny
- przeznaczenie
- sposób korzystania
- inne cechy wpływające na jej wartość.
Do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.
Rynek nieruchomości podobnych
Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny określa właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę:
- przedmiot wyceny
- zakres wyceny
- cel wyceny
- dostępność danych.
Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych (atrybutów), zwanych cechami rynkowymi.
Określenie rynku nieruchomości podobnych
Określenie rynku polega na przedstawieniu w szczególności:
- rodzaju rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych itp.)
- obszaru rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina)
- okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok)
- informacje o popycie i podaży (w tym oferty)
- potencjał rozwojowy
- inne czynniki ekonomiczne uznane przez rzeczoznawcę majątkowego za istotne.
Cechy rynkowe nieruchomości
Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych (atrybutów), zwanych cechami rynkowymi.
Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in.:
- lokalizacja np. położenie względem centrum miasta
- właściwości fizyczne np. wielkość, powierzchnia,
- właściwości techniczno-użytkowe np. stan techniczny, standard
- właściwości prawne np. rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste)
Cechy rynkowe wpływają w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
Wagi cech rynkowych
Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.
Wagą cechy może być jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:
- wynik analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości
- analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych
- badanie i / lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
- inny wiarygodny sposób.
Ceny transakcyjne
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być cała nieruchomość.
Metody wyceny stosowane w podejściu porównawczym
W podejściu porównawczym stosuje się następujące metody wyceny nieruchomości:
- metodę porównywania parami
- metodę korygowania ceny średniej
- metodę analizy statystycznej rynku
Metoda porównywania parami
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z minimum trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
Metoda korygowania ceny średniej
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Tutaj przeczytasz więcej o metodzie korygowania ceny średniej.
Metoda analizy statystycznej rynku
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
Metoda analizy statystycznej rynku jest metodą bardzo rzadko stosowaną. Zdarza się, że część instytucji do których kierowane są operaty szacunkowe nie akceptuje tej metody wyceny, mimo że zgodnie z przepisami prawa wyboru podejście, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o czym przeczytasz w artykule „Jak wycenia się nieruchomość?”