POTRZEBNE DOKUMENTY DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH I INNYCH
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości komercyjnych i INNYCH?
Wycena nieruchomości komercyjnych – takich jak biurowce, hale magazynowe, zakłady produkcyjne, obiekty usługowe czy hotele – wymaga szczegółowych danych prawnych, technicznych i finansowych. Tylko rzetelna dokumentacja pozwala na prawidłowe określenie wartości rynkowej, inwestycyjnej czy dochodowej takich obiektów.
Odpowiednie dokumenty umożliwiają rzeczoznawcy majątkowemu m.in.:
- ustalenie stanu prawnego i ewentualnych obciążeń nieruchomości,
- zweryfikowanie przeznaczenia i warunków zabudowy,
- analizę parametrów technicznych budynku, instalacji i standardu wykończenia,
- ocenę rentowności obiektu na podstawie umów najmu i danych finansowych.
Brak pełnej dokumentacji nie musi być przeszkodą – w wielu przypadkach możemy pomóc w jej pozyskaniu.
DOKUMENTY DO WYCENY BUDYNKU KOMERCYJNEGO
biurowce, biura, magazyny, hale produkcyjne, budynki usługowe, lokale usługowe, parki logistyczne
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY
HOTELU
hotele, ośrodki wypoczynkowe, pensjonaty, obiekty hotelowo-gastronomiczne, agroturystyka, sale bankietowe, restauracje
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY obiektów handlowych
parki handlowe, galerie i centra handlowe, lokale handlowe, salony samochodowe, salony sprzedaży
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY wycena inwestycji deweloperskich
inwestycje deweloperskie gotowe oraz inwestycje deweloperskie w budowie
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO
WYCENY gruntów inwestycyjnych
grunty inwestycyjne,
przemysłowe, handlowe, grunty wielorodzinne
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY
DO WYCENY
STACJI PALIW
stacje paliw
wraz z infrastrukturą towarzyszącą, sklepem, restauracją, myjnią
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY rynkowej stawki czynszu najmu
ceny transferowe,
określenie rynkowej stawki czynszu najmu obiektów komercyjnych
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY do sprawozdań finansowych
wartość godziwa do sprawozdań finansowych, amortyzacji, test utraty wartości i inne
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO
WYCENY PAŁACU
pałace, zespoły dworskie z zabytkowymi parkami,
pałace w ruinie,
pałace po rewitalizacji
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU
inwestycje deweloperskie gotowe oraz w budowie
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWYCH
grunty inwestycyjne, przemysłowe, handlowe, grunty wielorodzinne
Dowiedz się więcej →
DOKUMENTY DO WYCENY MASZYN
stacje paliw
wraz z infrastrukturą towarzyszącą, sklepem, restauracją, myjnią
Dowiedz się więcej →
ZAPRASZAMY DO WSPÓŁPRACY
dokumenty do wyceny BUDYNKU KOMERCYJNEGO
- Numer księgi wieczystej (KW) – potwierdza prawo własności i ujawnia obciążenia.
- Wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię działki, klasoużytki, identyfikatory ewidencyjne. Dostępny w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny nabycia nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza – pokazuje granice działki, jej położenie i sąsiedztwo; mapa zasadnicza dodatkowo obrazuje dostęp do infrastruktury technicznej.
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP) – określa możliwy sposób zabudowy i zagospodarowania działki.
- Pozwolenie na budowę.
- Projekt architektoniczno-budowlany lub inwentaryzacja budynku – pełna dokumentacja techniczna budynku.
- Pozwolenie na użytkowanie lub zaświadczenie o zakończeniu budowy – potwierdza legalne zakończenie inwestycji.
- Protokoły z przeglądów technicznych budynku (jeśli dotyczy).
- Książka obiektu budowlanego (jeśli jest prowadzona).
- Kosztorys inwestycji / budowy – wymagany, jeśli nieruchomość jest w trakcie realizacji.
- Umowy najmu, rent-roll – umowy najmu lub dzierżawy mogą mieć realny wpływ na wartość nieruchomości.
- Deklaracja podatku od nieruchomości.
- Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości.
- Koszty utrzymania nieruchomości, w tym service charge, opłaty eksploatacyjne, opłaty za media itp.
- Inne decyzje administracyjne, dokumenty mające związek z nieruchomością.
dokumenty do wyceny hotelu
- Numer księgi wieczystej (KW) – dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości; ujawnia także wszelkie obciążenia (np. hipoteki, służebności, roszczenia).
- Wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię działki, jej identyfikatory ewidencyjne i klasoużytki; uzyskiwany w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu lub inny dokument potwierdzający prawo własności.
- Mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza – obrazuje granice działki i jej lokalizację. Mapa zasadnicza dodatkowo przedstawia układ sieci uzbrojenia terenu i dostęp do infrastruktury.
- Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – wymagana, gdy dla terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; określa możliwe sposoby zagospodarowania i zabudowy działki.
- Pozwolenie na budowę.
- Projekt architektoniczno-budowlany lub inwentaryzacja budynku – pełna dokumentacja techniczna, w tym powierzchnie użytkowe, układ funkcjonalny i rozwiązania techniczne.
- Pozwolenie na użytkowanie / zaświadczenie o zakończeniu budowy – potwierdza legalne zakończenie budowy i dopuszczenie obiektu do użytkowania.
- Protokoły z przeglądów technicznych budynku – dokumentacja okresowych kontroli instalacji, dachu, elewacji czy systemów przeciwpożarowych (jeżeli były prowadzone).
- Książka obiektu budowlanego – zawiera historię przeglądów, remontów i modernizacji budynku; wymagana dla obiektów użyteczności publicznej.
- Kosztorys inwestycji / budowy – wymagany, jeśli hotel jest w trakcie realizacji lub modernizacji; potwierdza poniesione nakłady inwestycyjne.
- Umowy najmu (jeśli dotyczy) – dla części hotelu wynajmowanych pod gastronomię, spa czy inne usługi; istotne przy analizie dochodowej.
- Deklaracja podatku od nieruchomości – pokazuje aktualne obciążenia podatkowe związane z nieruchomością.
- Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości – potwierdza wartość ubezpieczenia oraz ryzyka objęte ochroną.
- Inne decyzje administracyjne – np. zgody konserwatorskie, decyzje środowiskowe, przeciwpożarowe, związane z dostępem do drogi publicznej.
- Zestawienie pokoi hotelowych – liczba pokoi, podział na typy (jedno-, dwuosobowe, apartamenty), ich powierzchnie i standard.
- Certyfikaty i kategoryzacja (gwiazdki) – potwierdzenie klasy hotelu według polskiego systemu kategoryzacji.
- Dane operacyjne hotelu – zestawienia dotyczące obłożenia (wskaźniki occupancy), średnich cen pokoi (ADR – Average Daily Rate), przychodów na dostępny pokój (RevPAR), przychodów i kosztów związanych z gastronomią, konferencjami, spa i innymi usługami, kosztów stałych i operacyjnych prowadzenia hotelu z ostatnich lat.
dokumenty do wyceny obiektów handlowych
- Księga wieczysta (KW) – potwierdza tytuł prawny do nieruchomości oraz ujawnia istniejące obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia).
- Wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię działki, oznaczenie ewidencyjne oraz klasoużytki, dokument dostępny w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny nabycia, aport lub inny dokument, na podstawie którego aktualny właściciel uzyskał prawo własności.
- Mapa ewidencyjna lub zasadnicza – przedstawia granice działki i jej położenie. Mapa zasadnicza dodatkowo ukazuje przebieg sieci uzbrojenia terenu oraz dostęp do infrastruktury technicznej.
- Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – wymagana, jeżeli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; określa dopuszczalne formy zabudowy i zagospodarowania.
- Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna potwierdzająca zgodność inwestycji z prawem budowlanym.
- Projekt architektoniczno-budowlany lub inwentaryzacja budynku – dokumentacja techniczna zawierająca układ funkcjonalny, parametry powierzchniowe i rozwiązania konstrukcyjno-instalacyjne.
- Pozwolenie na użytkowanie lub zaświadczenie o zakończeniu budowy – dowód legalnego oddania obiektu do eksploatacji.
- Protokoły z przeglądów technicznych budynku – dokumenty potwierdzające stan techniczny nieruchomości (przeglądy roczne i pięcioletnie).
- Książka obiektu budowlanego – jeśli jest prowadzona, zawiera historię przeglądów, remontów i modernizacji.
- Kosztorys inwestycji / budowy – wymagany w przypadku obiektów w trakcie realizacji lub przebudowy.
- Umowy najmu i rent-roll – kluczowe przy wycenie dochodowej. Obejmują zestawienie najemców (w tym najemców kluczowych – anchor tenants), warunki czynszowe, długość trwania umów, zapisy o wakacjach czynszowych, czynszu od obrotu i innych mechanizmach rozliczeń.
- Deklaracja podatku od nieruchomości – pokazuje aktualne obciążenia podatkowe związane z nieruchomością.
- Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości – dokument potwierdzający zakres ochrony i wartość ubezpieczenia.
- Zestawienie kosztów utrzymania nieruchomości (service charge) – obejmuje opłaty eksploatacyjne, koszty mediów, utrzymania części wspólnych i sposób ich refakturowania na najemców.
- Zestawienie powierzchni wynajętych i pustostanów – dane historyczne z ostatnich lat, pozwalające ocenić stabilność najmu i ryzyko pustostanów.
- Inne decyzje administracyjne i dokumenty – np. pozwolenia środowiskowe, decyzje konserwatorskie, zgody przeciwpożarowe, dokumenty dotyczące dostępu do drogi publicznej lub warunków przyłączeniowych.
dokumenty do wyceny gruntu inwestycyjnego
- Księga wieczysta działki (KW) – potwierdza prawo własności oraz ujawnia obciążenia, takie jak hipoteki, służebności, ograniczone prawa rzeczowe czy roszczenia osób trzecich. Jest podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości.
- Wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię działki, jej oznaczenie ewidencyjne, klasoużytki oraz sposób użytkowania. Dokument niezbędny do identyfikacji i opisu nieruchomości.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu, umowa darowizny, orzeczenie o nabyciu spadku lub inny dokument potwierdzający sposób nabycia własności. Istotny przy ustaleniu ciągłości prawa do nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza – mapa ewidencyjna przedstawia granice działki i jej usytuowanie względem działek sąsiednich. Mapa zasadnicza dodatkowo pokazuje przebieg infrastruktury technicznej (sieci, przyłącza) oraz ukształtowanie przestrzenne otoczenia.
- Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – wymagana w sytuacji, gdy brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa możliwy sposób zabudowy i przeznaczenie działki, a tym samym ma istotny wpływ na jej potencjał inwestycyjny.
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (jeśli została podpisana) – dokument potwierdzający zamiar zbycia nieruchomości, określający warunki przyszłej transakcji. Może mieć znaczenie dla oceny ograniczeń w swobodnym obrocie nieruchomością.
- Pozwolenie na budowę (jeżeli zostało wydane) – akt administracyjny zezwalający na rozpoczęcie robót budowlanych. Wpływa bezpośrednio na wartość działki, ponieważ potwierdza możliwość realizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego.
- Informacja o obciążeniach i ograniczeniach nieruchomości – w tym m.in.: służebności przesyłu lub gruntowe (np. prawo przejazdu), zawarte umowy najmu i dzierżawy, istniejące urządzenia i elementy infrastruktury technicznej (np. słupy energetyczne, linie przesyłowe, kanalizacja), ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych (obszary chronione, strefy konserwatorskie, ochrony środowiska), informacje o ewentualnych zanieczyszczeniach gruntu.
dokumenty do wyceny PAŁACU
- Księga wieczysta (KW) – podstawowy dokument określający stan prawny nieruchomości – potwierdza własność, udziały współwłaścicieli oraz ujawnia obciążenia (hipoteki, służebności, wpisy konserwatorskie czy roszczenia osób trzecich).
- Wypis z rejestru gruntów -zawiera oznaczenie działki, powierzchnię i rodzaj użytków. Niezbędny do jednoznacznej identyfikacji gruntu, na którym znajduje się obiekt zabytkowy.
- Mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza -pokazuje granice działek, ich położenie i otoczenie. Mapa zasadnicza dodatkowo uwzględnia infrastrukturę techniczną i sieci uzbrojenia terenu.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny nabycia, umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela.
- Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – jeśli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa potencjalne możliwości zagospodarowania działki i dopuszczalne formy rozbudowy lub adaptacji zabytkowego obiektu.
- Dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budowlana – szczegółowe rysunki, rzuty i opisy architektoniczne, niekiedy przygotowane w ramach inwentaryzacji zabytku. Kluczowe dla oceny powierzchni, układu funkcjonalnego i stanu technicznego.
- Decyzje i zalecenia konserwatora zabytków – dokumenty określające zakres ochrony konserwatorskiej, wymagane pozwolenia na prace budowlane, remonty i modernizacje. Często zawierają wytyczne co do materiałów i sposobu prowadzenia prac.
- Pozwolenia budowlane (jeśli były wydane) – decyzje administracyjne umożliwiające prowadzenie prac budowlanych lub adaptacyjnych w obiekcie, zawsze powiązane z uzgodnieniami konserwatorskimi.
- Pozwolenie na użytkowanie lub zaświadczenie o zakończeniu budowy/remontu – potwierdza legalne zakończenie inwestycji lub większych prac modernizacyjnych.
- Protokoły przeglądów technicznych budynku – raporty z okresowych kontroli instalacji i konstrukcji, które mogą wskazywać na stan bezpieczeństwa i konieczność przeprowadzenia napraw.
- Książka obiektu budowlanego – jeśli była prowadzona – dokumentuje historię przeglądów, remontów i modernizacji pałacu.
- Kosztorysy remontów lub modernizacji – zawierają wartość nakładów poniesionych na prace konserwatorskie, restauratorskie lub adaptacyjne. Istotne przy analizie wartości odtworzeniowej.
- Umowy najmu lub dzierżawy (jeżeli obiekt jest użytkowany komercyjnie) – określają źródła dochodu (np. wynajem na cele hotelowe, eventowe, biurowe), czas trwania umów, wysokość czynszu i inne warunki.
- Deklaracja podatku od nieruchomości – pokazuje wysokość obciążeń podatkowych związanych z nieruchomością.
- Polisa ubezpieczeniowa – potwierdza ubezpieczenie obiektu, często obejmujące ryzyka charakterystyczne dla zabytków (pożar, zalanie, dewastacja).
- Zestawienie kosztów utrzymania obiektu – dane o bieżących wydatkach: ogrzewanie, energia, ochrona, konserwacja, opłaty eksploatacyjne. W przypadku obiektów zabytkowych często są znacząco wyższe niż w nowoczesnych budynkach.
- Inne decyzje administracyjne -mogą to być m.in. pozwolenia środowiskowe, decyzje dotyczące wycinki drzew w parku przypałacowym, zgody na prowadzenie działalności hotelowej lub gastronomicznej w obiekcie.
- Dokumenty historyczne i archiwalne (jeżeli dostępne) – opracowania konserwatorskie, karty ewidencyjne zabytków, wpis do rejestru zabytków, opinie rzeczoznawców konserwatorskich. Pomagają ustalić stopień ochrony i potencjalne ograniczenia w użytkowaniu.
dokumenty do wyceny stacji paliw
- Księga wieczysta (KW) – określa stan prawny nieruchomości – potwierdza prawo własności oraz ujawnia wszelkie obciążenia, takie jak hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich czy ograniczenia wynikające np. z ustanowionych umów.
- Numery działek ewidencyjnych – niezbędne do identyfikacji nieruchomości i powiązania jej z zapisami w KW, rejestrze gruntów oraz dokumentacją planistyczną.
- Wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię i przeznaczenie działki, klasoużytki oraz jej oznaczenie w ewidencji. Jest podstawą do jednoznacznego opisu nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub mapa zasadnicza – prezentuje granice działki, jej usytuowanie i sąsiedztwo. Mapa zasadnicza dodatkowo pokazuje przebieg infrastruktury technicznej (przyłącza, sieci) oraz lokalizację obiektów towarzyszących, np. parkingów czy wjazdów.
- Dokumentacja techniczna stacji i infrastruktury – obejmuje projekty i schematy instalacji (zbiorniki paliwowe, dystrybutory, instalacje gazowe, separatory, kanalizacja, układ jezdni i wiaty), a także dokumentację techniczno-ruchową. Pozwala ocenić standard, zgodność z przepisami i stan techniczny stacji.
- Dane operacyjne stacji paliw – zawierają kluczowe wskaźniki ekonomiczne: wolumen sprzedaży paliw i LPG, przychody z działalności dodatkowej (sklep, myjnia, gastronomia), marże handlowe oraz wskaźniki rentowności. Dane te są podstawą przy wycenie w podejściu dochodowym.
- Umowy operatorskie, franczyzowe i najmu – umowy operatorskie i franczyzowe określają zasady współpracy z siecią paliwową (np. Orlen, BP, Shell), w tym podział marży i obowiązki stron. Umowy najmu mogą dotyczyć części komercyjnych (np. sklep, bar, automat do mycia pojazdów). Wszystkie mają bezpośredni wpływ na dochód generowany przez stację.
- Decyzje administracyjne i środowiskowe – obejmują m.in.: decyzję o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie, decyzje środowiskowe związane z ochroną wód, gleby i powietrza, zgody na lokalizację i prowadzenie działalności stacji paliw, dokumenty dotyczące gospodarki odpadami i substancjami niebezpiecznymi. Są niezbędne do potwierdzenia legalności funkcjonowania obiektu i jego zgodności z wymogami prawa.
- Protokoły przeglądów technicznych i atesty – regularne kontrole urządzeń i instalacji paliwowych, atesty zbiorników i dystrybutorów, świadectwa szczelności. Kluczowe dla oceny stanu technicznego i ryzyka środowiskowego.
- Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości i urządzeń – zawiera informacje o zakresie ochrony (np. szkody środowiskowe, pożar, wyciek paliwa), co istotnie wpływa na bezpieczeństwo prowadzenia działalności.
dokumenty do wyceny inwestycji deweloperskiej
- Księga wieczysta nieruchomości (KW) i numery działek ewidencyjnych – podstawowy dokument określający stan prawny gruntu. Potwierdza własność, ujawnia hipoteki, służebności i inne obciążenia. Numery działek pozwalają jednoznacznie zidentyfikować nieruchomość w rejestrach i planach miejscowych.
- Wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna – wypis wskazuje powierzchnię, klasoużytki i oznaczenie działek. Mapa obrazuje ich granice i położenie. To kluczowe dokumenty do jednoznacznej identyfikacji terenu inwestycji.
- Mapa zasadnicza / mapy projektowe – pokazują istniejącą infrastrukturę techniczną (media, drogi, uzbrojenie), a także lokalne uwarunkowania przestrzenne. Pomagają ocenić potencjał i koszty zagospodarowania działki.
- Dokumenty planistyczne i decyzje administracyjne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), decyzja o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP), decyzje środowiskowe i konserwatorskie (jeżeli teren tego wymaga). Określają przeznaczenie działki i możliwości realizacji inwestycji.
- Pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany – decyzja administracyjna umożliwiająca realizację inwestycji. Projekt budowlany/inwestorski zawiera układ funkcjonalny, parametry powierzchniowe oraz opis zastosowanych rozwiązań technicznych.
- Kosztorys inwestycji i harmonogram realizacji – dokumenty określające całkowite nakłady na budowę, etapowanie prac oraz planowane terminy zakończenia poszczególnych faz projektu. Są podstawą do analizy finansowej i prognoz cash-flow.
- Dokumentacja finansowa inwestycji – obejmuje m.in. struktury finansowania (kredyty, obligacje, finansowanie mezzanine), umowy z bankami i harmonogram spłat. Pozwala ocenić ryzyka i koszty kapitałowe przedsięwzięcia.
- Umowy z generalnym wykonawcą i podwykonawcami – pokazują warunki realizacji budowy, terminy, zabezpieczenia, kary umowne i odpowiedzialność stron. Istotne przy ocenie ryzyka inwestycyjnego.
- Prognozy sprzedaży lub zestawienia planowanych czynszów najmu – dla inwestycji mieszkaniowych – ceny sprzedaży m² i harmonogram sprzedaży lokali, dla inwestycji komercyjnych – planowane stawki czynszów, okresy najmu, założenia dot. obłożenia i pustostanów.
- Umowy rezerwacyjne, przedwstępne lub listy intencyjne z klientami – potwierdzają realny popyt na lokale lub powierzchnie komercyjne. W przypadku PRS (najem instytucjonalny) – listy intencyjne z funduszami i operatorami mają szczególnie duże znaczenie przy ocenie ryzyka rynkowego.
- Umowy operatorskie (jeżeli inwestycja dotyczy PRS, biurowców, hoteli) – Określają zasady współpracy z przyszłym zarządcą lub operatorem obiektu. Mają wpływ na dochodowość i stabilność inwestycji.
- Dane rynkowe i marketingowe inwestycji – materiały sprzedażowe, analizy popytu, raporty z badań rynku – pozwalają lepiej zweryfikować założenia dotyczące sprzedaży/najmu i przychodów z inwestycji.
- Inne decyzje administracyjne i dokumenty formalno-prawne – decyzje o podziale działki lub scaleniu, decyzje dotyczące warunków przyłączeniowych do sieci (energia, gaz, woda, kanalizacja), zgody środowiskowe, konserwatorskie, przeciwpożarowe, inne dokumenty mające wpływ na proces budowlany i możliwość użytkowania inwestycji.
dokumenty do wyceny dla potrzeb sprawozdań finansowych
- Księga wieczysta (KW) – potwierdza stan prawny nieruchomości – prawo własności, użytkowania wieczystego lub inne prawa rzeczowe, a także obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia).
- Numer działki/działek i wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię, oznaczenia ewidencyjne i sposób użytkowania. Potrzebne do jednoznacznej identyfikacji nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub zasadnicza – prezentuje granice działki, jej lokalizację i ewentualną infrastrukturę towarzyszącą. Pomocna przy weryfikacji otoczenia i dostępności komunikacyjnej.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu, aport do spółki, decyzja administracyjna – dokumenty potwierdzające sposób wejścia nieruchomości do majątku jednostki.
- Dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budowlana – dane o powierzchni użytkowej, układzie funkcjonalnym, konstrukcji, instalacjach. Niezbędne do analizy technicznej i wyceny odtworzeniowej.
- Pozwolenie na użytkowanie / decyzje administracyjne – dokumenty potwierdzające dopuszczenie obiektu do użytkowania i jego legalne funkcjonowanie.
- Ewidencja środków trwałych (zestawienie księgowe) – zawiera wartość początkową, datę przyjęcia do użytkowania, umorzenie i aktualną wartość bilansową. Kluczowy dokument przy wycenach do sprawozdań finansowych.
- Koszty poniesionych nakładów inwestycyjnych – faktury, zestawienia księgowe lub kosztorysy dotyczące modernizacji, remontów i ulepszeń zwiększających wartość bilansową.
- Informacje o bieżącym użytkowaniu nieruchomości – dla nieruchomości inwestycyjnych – umowy najmu, zestawienie czynszów (rent-roll), poziom pustostanów, dla nieruchomości własnych – sposób użytkowania (biurowy, produkcyjny, magazynowy).
- Koszty utrzymania nieruchomości – dane o wydatkach eksploatacyjnych: media, ochrona, sprzątanie, remonty bieżące. Potrzebne do oszacowania kosztów operacyjnych w podejściu dochodowym.
- Polisa ubezpieczeniowa – potwierdza aktualne ubezpieczenie i sumę gwarancyjną – istotne przy ocenie ryzyka i wartości zabezpieczeniowej.
- Sprawozdania finansowe spółki (lub wyciągi z nich) – potrzebne do analizy kontekstu wyceny: metoda wyceny aktywów wg UoR/MSR 16 lub MSSF 13 (wartość godziwa, koszt historyczny, model przeszacowań).
- Informacje dodatkowe wymagane przez audytora – np. raporty biegłego rewidenta, noty objaśniające, polityka rachunkowości spółki – aby dostosować formę wyceny do oczekiwań jednostki i audytora.
- Inne dokumenty administracyjne i prawne – decyzje środowiskowe, konserwatorskie czy ograniczenia użytkowania (jeśli wpływają na wycenę).
dokumenty do wyceny stawki czynszu najmu
- Księga wieczysta (KW) – potwierdza stan prawny nieruchomości – prawo własności, użytkowania wieczystego lub inne prawa rzeczowe, a także obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia).
- Numer działki/działek i wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię, oznaczenia ewidencyjne i sposób użytkowania. Potrzebne do jednoznacznej identyfikacji nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub zasadnicza – prezentuje granice działki, jej lokalizację i ewentualną infrastrukturę towarzyszącą. Pomocna przy weryfikacji otoczenia i dostępności komunikacyjnej.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu, aport do spółki, decyzja administracyjna – dokumenty potwierdzające sposób wejścia nieruchomości do majątku jednostki.
- Dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budowlana – dane o powierzchni użytkowej, układzie funkcjonalnym, konstrukcji, instalacjach. Niezbędne do analizy technicznej i wyceny odtworzeniowej.
- Pozwolenie na użytkowanie / decyzje administracyjne – dokumenty potwierdzające dopuszczenie obiektu do użytkowania i jego legalne funkcjonowanie.
- Umowa najmu / dzierżawy – dokument określający warunki najmu: powierzchnię, czas trwania umowy, stawkę czynszu, waloryzację, opłaty dodatkowe, prawa i obowiązki stron. Podstawa do analizy zgodności z rynkiem.
- Powierzchnie i struktura użytkowania – zestawienie wynajmowanych powierzchni: biura, magazyny, handel, socjal, części wspólne. Niezbędne do ustalenia efektywnej stawki czynszu (tzw. effective rent).
- Informacje o kosztach eksploatacyjnych i service charge – dane o opłatach za media, ochronę, utrzymanie części wspólnych oraz sposobie ich refakturowania na najemcę. Pozwala odróżnić czynsz netto od całkowitych kosztów użytkowania.
- Informacje o dodatkowych ustaleniach czynszowych – wakacje czynszowe, czynsz uzależniony od obrotu, opłaty marketingowe lub inne opłaty dodatkowe. Te zapisy wpływają na realną wartość ekonomiczną umowy.
- Deklaracje podatkowe lub sprawozdania finansowe spółki (opcjonalnie) – potrzebne przy transakcjach powiązanych – do celów cen transferowych i weryfikacji rynkowości rozliczeń.
- Polisa ubezpieczeniowa.
- Umowy powiązane (np. operatorskie, franczyzowe, współużytkowania powierzchni) – jeżeli mają wpływ na faktyczne warunki korzystania z nieruchomości, należy je uwzględnić w analizie czynszowej.
- Informacje o powiązaniach między stronami – Struktura właścicielska podmiotów powiązanych i charakter powiązań (kapitałowe, osobowe). Istotne z punktu widzenia wymogów dokumentacji cen transferowych.
- Inne dokumenty administracyjne – np. decyzje o przeznaczeniu nieruchomości, ograniczenia konserwatorskie czy środowiskowe – mogą wpływać na potencjał najmu i wysokość czynszu.
dokumenty do wyceny służebności gruntowej
- Księga wieczysta nieruchomości obciążonej i władnącej – potwierdza stan prawny obu nieruchomości. Ujawnia prawo własności, ewentualne obciążenia i istniejące wpisy dotyczące służebności.
- Wypisy z rejestru gruntów (dla obu nieruchomości) – określają powierzchnię działek, ich oznaczenia ewidencyjne i sposób użytkowania. Są podstawą identyfikacji nieruchomości uczestniczących w ustanowieniu służebności.
- Mapy ewidencyjne i zasadnicze – pokazują granice działek oraz przebieg planowanej lub istniejącej służebności (np. droga dojazdowa, ciąg pieszy, dostęp do mediów).
- Podstawa ustanowienia służebności – projekt umowy notarialnej lub sama umowa, orzeczenie sądu (np. ustanowienie drogi koniecznej), decyzja administracyjna (rzadziej, np. w procesie scalania i podziału gruntów).
- Opis faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości – dane o tym, jak służebność ma być wykonywana: szerokość pasa gruntu, sposób korzystania (przejazd, przechód, media), częstotliwość używania.
- Dokumentacja geodezyjna / mapy z wyznaczeniem pasa służebności – szczegółowy przebieg służebności na mapie, z oznaczeniem jej granic i powierzchni, która zostaje wyłączona spod swobodnego korzystania przez właściciela nieruchomości obciążonej.
- Decyzje administracyjne i planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o WZ, decyzje dotyczące dostępności komunikacyjnej (np. zgoda na zjazd z drogi publicznej).
- Informacje o ograniczeniach faktycznych i prawnych – inne istniejące służebności, sieci uzbrojenia terenu, obszary chronione, które mogą wpływać na wartość nieruchomości obciążonej i zakres korzystania.
dokumenty do wyceny służebności przesyłu, w tym służebności przesyłu w budynku
- Księga wieczysta (KW) – potwierdza stan prawny nieruchomości – prawo własności, użytkowania wieczystego lub inne prawa rzeczowe, a także obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia).
- Numer działki/działek i wypis z rejestru gruntów – określa powierzchnię, oznaczenia ewidencyjne i sposób użytkowania. Potrzebne do jednoznacznej identyfikacji nieruchomości.
- Mapa ewidencyjna lub zasadnicza – prezentuje granice działki, jej lokalizację i ewentualną infrastrukturę towarzyszącą. Pomocna przy weryfikacji otoczenia i dostępności komunikacyjnej.
- Podstawa nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu, aport do spółki, decyzja administracyjna – dokumenty potwierdzające sposób wejścia nieruchomości do majątku jednostki.
- Dokumentacja techniczna lub inwentaryzacja budowlana – dane o powierzchni użytkowej, układzie funkcjonalnym, konstrukcji, instalacjach. Niezbędne do analizy technicznej i wyceny odtworzeniowej.
- Pozwolenie na użytkowanie / decyzje administracyjne – dokumenty potwierdzające dopuszczenie obiektu do użytkowania i jego legalne funkcjonowanie.
- Umowa najmu / dzierżawy – dokument określający warunki najmu: powierzchnię, czas trwania umowy, stawkę czynszu, waloryzację, opłaty dodatkowe, prawa i obowiązki stron. Podstawa do analizy zgodności z rynkiem.
- Powierzchnie i struktura użytkowania – zestawienie wynajmowanych powierzchni: biura, magazyny, handel, socjal, części wspólne. Niezbędne do ustalenia efektywnej stawki czynszu (tzw. effective rent).
- Informacje o kosztach eksploatacyjnych i service charge – dane o opłatach za media, ochronę, utrzymanie części wspólnych oraz sposobie ich refakturowania na najemcę. Pozwala odróżnić czynsz netto od całkowitych kosztów użytkowania.
- Informacje o dodatkowych ustaleniach czynszowych – wakacje czynszowe, czynsz uzależniony od obrotu, opłaty marketingowe lub inne opłaty dodatkowe. Te zapisy wpływają na realną wartość ekonomiczną umowy.
- Deklaracje podatkowe lub sprawozdania finansowe spółki (opcjonalnie) – potrzebne przy transakcjach powiązanych – do celów cen transferowych i weryfikacji rynkowości rozliczeń.
- Polisa ubezpieczeniowa.
- Umowy powiązane (np. operatorskie, franczyzowe, współużytkowania powierzchni) – jeżeli mają wpływ na faktyczne warunki korzystania z nieruchomości, należy je uwzględnić w analizie czynszowej.
- Informacje o powiązaniach między stronami – Struktura właścicielska podmiotów powiązanych i charakter powiązań (kapitałowe, osobowe). Istotne z punktu widzenia wymogów dokumentacji cen transferowych.
- Inne dokumenty administracyjne – np. decyzje o przeznaczeniu nieruchomości, ograniczenia konserwatorskie czy środowiskowe – mogą wpływać na potencjał najmu i wysokość czynszu.
NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Najczęściej zadawane pytania dotyczące dokumentów potrzebnych do wyceny domu, mieszkania lub działki budowlanej.
Nie zawsze. Część dokumentów możemy pozyskać samodzielnie z urzędów lub rejestrów publicznych.
Nie – wystarczą czytelne skany lub kopie.
Możemy go ustalić na podstawie adresu lub numeru działki.
Tylko jeśli nieruchomość jest w trakcie budowy lub wycena dotyczy nieruchomości w stanie surowym.
Tylko jeśli dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Wydaje je starostwo powiatowe lub urząd miasta (wydział geodezji). Można złożyć wniosek online w ePUAP.
Tak – dane z rejestrów powinny odzwierciedlać aktualny stan prawny i faktyczny nieruchomości. Przyjmuje się że dokumenty nie powinny być starsze niż 3 miesiące.
Tak – w wielu przypadkach możemy pomóc w ich zdobyciu lub zastąpić je innymi źródłami informacji.
POTRZEBUJESZ POMOCY W SKOMPLETOWANIU DOKUMNETÓW?
Nie posiadasz wszystkich wymaganych dokumentów?
Skontaktuj się z nami telefonicznie, mailowo lub przez formularz kontaktowy. Wskażemy, które dokumenty są wymagane w Twoim przypadku, oraz – jeśli zechcesz – pozyskamy je w Twoim imieniu z urzędów i rejestrów publicznych.